Come affittare una casa o una stanza a Pechino

Pechino: la situazione attuale

Prima di iniziare vorrei fare qualche commento sulla situazione di Pechino in modo che non ti sorprenda troppo al momento di cercare casa in città.

• Pensando agli appartamenti di Pechino la prima cosa che mi viene in mente è che gli standard di qualità lasciano alquanto a desiderare. Anche se l’appartamento sembra buono non vuol dire che lo sia. Giusto per fare un esempio, una mia amica ha affittato un appartamento nuovo fiammante e, la prima volta che ha provato a farsi la doccia, il box della doccia è andato in frantumi.

• Pechino non è più economica come un tempo, sopratutto per quanto riguarda gli affitti. Nel 2009 il prezzo standard di un appartamento con due stanze non troppo lontano dal centro (diciamo nel terzo anello) era di 2.500 RMB al mese.

  Alla fine del 2010 era già difficile trovarne uno per 3.500 RMB. Oggi i proprietari stanno diventando sempre più avari e puoi considerarti fortunato se lo trovi per 4.500 RMB al mese.

Il mio primo appartamento a Pechino

Trovare un appartamento su internet

Se sei appena arrivato in Cina e sei un po’ perso il modo migliore di trovare un appartamento o una stanza in un appartamento da condividere è quello di utilizzare un sito in inglese. Ti raccomando la sezione immobiliare di The Beijinger e eChinacities.

Ci sono molti altri siti in inglese, sopratutto agenzie. Però non mi sento di raccomandartele se possiedi un budget limitato. Si tratta infatti di agenzie che si specializzano in diplomatici ed espatriati inviati dalle grosse aziende europee e americane.

Il vantaggio di cercare su internet è che non dovrai trattare con le agenzie – spesso terribili – di Pechino. Se avrai un po’ di fortuna potrai addirittura trovare un proprietario o coinquilino che parla inglese!

Lo svantaggio è che gli appartamenti che si trovano sui siti in inglese normalmente sono più cari – anche del 20% – in quanto si tratta di annunci rivolti a chi è appena arrivato e non parla cinese. Inoltre vengono occupati molto rapidamente, sopratutto se si tratta di una stanza in un appartamento condiviso. Se ne trovi uno che ti piace bloccalo subito o lo farà qualcun altro!

L’ultimo svantaggio è che l’offerta per espatriati è concentrata nella zona di Sanlitun (ovvero la zona delle ambasciate, dove risiede la maggioranza degli stranieri) e, anche se un po’ meno, a Wudaokou, ovvero l’altro distretto di Pechino con un numero elevato di stranieri (si tratta della zona dove si trovano le università più importanti della città). Quindi se stai pensando di andare ad abitare in un’altra zona sarà difficile che troverai un appartamento nei siti web in inglese.

Se parli cinese in maniera accettabile o conosci un cinese disposto ad aiutarti dovresti considerare la possibilità di consultare alcuni siti web in cinese. I più popolari sono 58.com, Soufun e Lebiao.

Gli appartamenti che troverai nei siti cinesi saranno un po’ più economici. Anche se teoricamente è possibile trovare annunci inseriti direttamente dai proprietari, si tratta in maggioranza di agenzie.

Gli appartamenti migliori spariscono subito. Inoltre dovrai fare i conti con gli “annunci falsi,” ovvero con agenti che inseriscono foto di appartamenti che non corrispondono all’appartamento che in realtà ti vogliono affittare. Il loro scopo è quello di farti chiamare, incontrarti e poi tentare di rifilarti un appartamento con standard decisamente inferiori a quelli dell’appartamento nella foto (sopratutto per quanto riguarda cucina e bagno).

Ti consiglio quindi di chiedere all’agente se l’appartamento corrisponde a quello della foto e, nel caso ti dica di no, di non perdere tempo a visitare l’appartamento perché con tutta probabilità si rivelerà una bettola.

Un “trucco” per trovare una stanza in un appartamento condiviso

Nell’articolo su come affittare un appartamento a Shanghai abbiamo illustrato come si possono utilizzare siti quali Couchsurfing per trovare altri stranieri interessati a unire le forze per cercare un appartamento.

Credimi quando ti dico che si tratta di un metodo efficace perché di solito trovare solo una stanza è molto difficile in Cina. Invece se si cerca un appartamento intero la scelta è molto più ampia.

Cercare un appartamento con un’agenzia: cosa aspettarsi

Prima di avventurarti a cercare casa con un’agenzia devi sapere che:

• Il 99% degli agenti non parlano una sola parola di inglese. Quindi, se non parli cinese, è meglio che ti faccia aiutare da qualcuno.

• La maggior parte degli agenti sono semplicemente incompetenti. Quindi se ti capita di trovarne uno che sia un po’ sveglio non fartelo scappare. Siccome rende l’idea, riporto la battuta che ripete spesso un mio amico: “Per diventare agente immobiliare a Pechino ti fanno un esame, se lo passi non ti assumono!”

• Tieni a disposizione una somma adeguata di denaro contante: a Pechino è normale pagare anche l’equivalente di cinque mesi di affitto al momento della firma del contratto (tre mesi di affitto, un mese di caparra e un mese di onorario per l’agenzia).

• Se trovi un appartamento che ti piace bloccalo subito. A Pechino gli appartamenti decenti che abbiano anche un prezzo ragionevole non restano sfitti per più di qualche giorno (o qualche ora!).

• Di solito i contratti di affitto durano almeno un anno. Se prevedi di restare in città per un periodo inferiore trova un coinquilino che voglia trattenersi almeno un anno o un’agenzia che si specializza in contratti di durata inferiore (in questo caso l’affitto sarà più caro).

• Armati di molta pazienza. Pechino è uno dei posti peggiori per trovare casa, però non si tratta di una missione impossibile (io ho già cambiato tre appartamenti). Non perdere mai la calma, sopratutto se ti stai facendo aiutare da un cinese (che potrebbe offendersi).

Il bagno del mio secondo appartamento a Pechino. Ti sembra inaccettabile? Vedrai cosa ti toccherà vedere se non specifichi in anticipo di volere un buon bagno

Cercare un appartamento con un’agenzia: I passi da seguire

• Recati nella zona dove vuoi abitare (Wudaokou, ad esempio) e fatti una passeggiata sino a che non trovi un’agenzia immobiliare (sono ovunque quindi non dovrebbe essere un problema).

• Chiedi un appartamento con le caratteristiche che desideri. Cerca di andare il più possibile nel dettaglio e chiedi all’agente se ha qualche foto a disposizione o se ha già visitato l’appartamento. Ti raccomando di specificare che pretendi un appartamento non fatiscente, pulito e con un bagno decente (o nel caso migliore ti dovrai accontentare di un bagno come quello nella foto in basso).

• Se non vuoi perdere troppo tempo, sii educato ma inflessibile. Se ti rendi conto che l’agente è incompetente o continua a farti visitare appartamenti orrendi, non insistere e cambia agenzia.

  Una tattica molto utilizzata dagli agenti è infatti quella di farti visitare appartamenti inaccettabili, ben sapendo che non accetterai. L’idea è quella di spaventarti in modo che, dopo che avrai visitato tre o quattro appartamenti orribili, sarai ben contento di affittare il primo appartamento “accettabile” che ti faranno visitare.

  Non farti fregare. Se il primo appartamento che ti mostrano è un disastro, non perdere la calma e spiega di nuovo all’agente quello che vuoi. Se anche il secondo appartamento non corrisponde minimamente a quello che hai richiesto ti consiglio di cambiare agente.

• Secondo la mia esperienza personale è sempre meglio dare una seconda opportunità a un agente visto che spesso le agenzie hanno fretta di liberarsi degli appartamenti peggiori e costringono quindi gli agenti a mostrarteli per primi.

• Non dimenticarti di trattare il prezzo. Si tratta di un’usanza radicata in Cina e, in generale, otterrai sempre uno sconto (tra l’uno e il dieci percento del prezzo iniziale a seconda delle tue capacità di negoziazione). Un tattica efficace per far scendere il prezzo è quella di far notare all’agente i vari problemi dell’appartamento (i mobili sono troppo vecchi, non c’è la tv, il posto è sporco, gli armadi sono troppo piccoli, eccetera).

Quali sono le agenzie migliori di Pechino?

Pechino pullula di agenzie immobiliari, che di solito fanno capo a un pugno di grosse compagnie.

Il problema è che molte di queste compagnie non possiedono appartamenti propri; si affidano quindi agli annunci su internet e mediano tra l’aspirante inquilino e il proprietario.

Ecco perché, tra annunci falsi e agenti alla costante ricerca di appartamenti, trovare casa su internet è un’impresa.

Arrivando al punto, secondo me 我爱我家 (Wo Ai Wo Jia) è la compagnia pechinese che controlla più appartamenti (però fai attenzione perché ogni volta che mi sono rivolto a loro all’inizio hanno tentato di rifilarmi una catapecchia). Un’altra compagnia che mi ha destato una buona impressione è Century 21.

Quali spese dovrai pagare e quando (affitto, cauzione, commissione dell’agenzia, elettricità, eccetera)

A Pechino è normale pagare l’affitto ogni tre o sei mesi. Inoltre dovrai depositare una cauzione. Non accettare mai di pagare più di un mese di cauzione! Se il proprietario o l’agente insistono per farti pagare una cifra superiore lascia perdere visto che probabilmente si tratta di una truffa.

Quando trovi un appartamento che t’interessa devi “bloccarlo,” devi cioè pagare una certa somma in contanti (che può variare dai 500 ai 5.000 RMB). Fatti sempre rilasciare una ricevuta e tenta di pagare il minimo possibile.

Il giorno seguente dovrai tornare nella casa, verificare che sia tutto a posto (condizionatore, frigo, acqua calda, eccetera), accettare il documento che descrive lo stato dell’appartamento (verifica che corrisponda alla realtà se speri di rivedere i soldi della caparra), firmare il contratto e pagare in contanti (benvenuto in Cina!).

Normalmente l’agenzia ti chiederà un onorario corrispondente a un mese di affitto, che può essere però negoziato al ribasso del 10-20% per appartamenti non troppo cari e sino al 30% per appartamenti di alta classe. Per evitare sorprese ti suggerisco di chiedere a quanto ammonta l’onorario all’inizio della trattativa.

Più in generale, dovrai pagare le fatture dell’elettricità, dell’acqua, del gas e di internet. Spesso dovrai inoltre pagare un contributo condominiale atto a finanziare la pulizia, la manutenzione e la sicurezza del palazzo. Il totale non dovrebbe risultare superiore ai 200 RMB al mese per persona.

Perché hai bisogno di un contratto di affitto?

Ci sono due ragioni principali.

In Cina è obbligatorio registrarsi alla stazione di polizia locale entro 24 ore dall’entrata nel paese (anche se un ritardo di qualche giorno non è un problema).

Se sei qui per turismo o abiti in un dormitorio per studenti, il responsabile dell’hotel o della residenza studentesca si occuperà di tutto.

Se invece stai affittando un appartamento dovrai effettuare la registrazione in prima persona. Trovi i dettagli della procedura nell’articolo Come affittare una casa o una stanza a Shanghai.

La seconda ragione per la quale hai bisogno di un contratto è che non puoi fidarti del tuo padrone di casa. Non avendo un contratto come ti comporteresti se, dopo uno o due mesi, il proprietario decidesse di aumentarti l’affitto? Perché ti assicuro che si tratta di un fatto abbastanza comune.

Se possiedi un contratto legale puoi minacciarlo di rivolgerti alla polizia. Ma se non hai un contratto che diritto hai di stare a casa sua?

Inoltre, particolare non trascurabile, il contratto ti permetterà di recuperare la caparra.

Cosa dovrebbe esserci scritto nel tuo contratto?

• Se non sai leggere in cinese trova qualcuno che possa aiutarti visto che a Pechino i contratti di affitto sono quasi sempre in mandarino (al contrario di Shanghai dove spesso sono in inglese). Non firmare nessun contratto senza sapere cosa c’è scritto!

• Il nome del proprietario deve essere specificato nel contratto. Dovresti inoltre richiedere di visionare la sua carta di identità per accertarti che si tratti realmente della stessa persona.

• L’indirizzo dell’appartamento dovrebbe apparire nel contratto (normalmente nella prima pagina).

• L’ammontare dell’affitto mensile, l’ammontare della caparra e la cadenza dei pagamenti dovrebbero apparire nel contratto.

• La durata del contratto dovrebbe essere specificata.

• Il contratto dovrebbe specificare che il proprietario è responsabilità per la manutenzione straordinaria (ad esempio problema con il condizionatore o con l’impianto idrico) e le spese che ne derivano.

• Il contratto deve indicare che, nel caso il proprietario ti chieda di lasciare l’appartamento prima della data stabilita, debba pagare una penale (corrispondente ad almeno un mese d’affitto).

• Dev’essere specificato chi si deve occupare di pagare le bollette (elettricità, acqua, gas, internet, eccetera).

Ti rimando nuovamente all’articolo su Shanghai per conoscere le fregature più comuni a cui si può andare incontro quando si affitta un appartamento in Cina.

Spero che le informazioni che hai appena letto di possano perlomeno risparmiare qualche mal di testa. Trovare casa a Pechino non è impossibile, ci sono riuscito persino io!

Domande frequenti

[Photo Credits (Creative Commons License):Trey Ratcliff]